Immobilienfonds – Betongold oder Geldgrab?

Ein sehr großer Teil der deutschen Millionäre hat ihr Vermögen durch den geschickten Kauf und Verkauf von Immobilien geschaffen. Ein noch größerer Teil der Deutschen hat durch falsche Immobilieninvestments sehr viel Geld verloren. Manche mussten sogar die private Insolvenz einreichen.

Neben dem direkten Kauf können Sie auch Anteile an Immobilien über sogenannte Immobilienfonds kaufen. Hier kaufen mehrere, meist sogar mehrere tausend Anleger, gemeinsam eine oder mehrere Immobilien. Diese Immobilien sind oft eine Mischung aus gewerblichen Immobilien (Ladeneinheiten, Bürogebäude) und Wohneinheiten. Grundsätzlich unterscheidet man zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds. Kurz die wesentlichen Unterschiede:

Geschlossene Immobilienfonds

Hier wird eine bestimmte Anzahl von Objekten zu einem bestimmten Preis erworben. Die Anleger können sich so lange beteiligen, bis der Endpreis erreicht ist. Das Ziel ist die Erzielung von Mieteinnahmen und Wertzuwachs und ein Wiederverkauf mit Gewinn in meist fünf Jahren oder länger. Während dieser Zeit erhält der Anleger jährliche Ausschüttungen und am Ende beim Verkauf einen anteiligen Gewinn. Soweit zumindest der Plan. Die Wahrheit sieht oft ganz anders aus. Ein Ausstieg ist während der Laufzeit nur sehr eingeschränkt möglich und meist mit großen Verlusten verbunden.

Offene Immobilienfonds

Hier können sich Anleger regelmäßig und meist schon mit kleinen Beträgen beteiligen. Solange frisches Geld kommt, werden immer wieder Immobilien dazugekauft. Ein Ausstieg ist jederzeit ganz oder teilweise möglich.

Soweit zur Theorie. In der Praxis sieht dies ganz anders aus. Mit Beginn der Finanzkrise im Jahre 2008 wollten sehr viele Anleger Geld aus ihren offenen Immobilienfonds zurück. Diese Gelder waren bei den Fondsgesellschaften nicht vorhanden. Der Verkauf der Immobilien war nicht sofort oder nur mit großen Verlusten möglich. Daher erlaubte der Staat den Fondsgesellschaften, die von den Anlegern geforderte Rückzahlung auszusetzen. Bis heute wurden einige dieser Fondsgesellschaften aufgelöst. Der Anleger musste teilweise hohe Verluste von 50% oder mehr hinnehmen. Dieses Finanzinstrument war sehr beliebt, gerade bei älteren Menschen und wurde auch von den Banken sehr gerne verkauft. Bis 2008 funktionierte dies scheinbar auch und die meisten Fonds schütteten jährlich, wenn auch spärlich, aus.

Meine ehrliche Meinung war und ist:

Gerade offene Immobilienfonds werden sehr gerne von Banken und Versicherungen und von deren Partnergesellschaften aufgelegt. Als ich 1995 als Finanzcoach begann, stellte ich mir schon folgende Frage: Welche Immobilienobjekte stecken tatsächlich in diesen Fonds?

Warum sollten sich Banken und Versicherungen von hoch rentablen Anlagen trennen, bzw. warum kauften sie diese nicht selbst? Die Antwort liegt auf der Hand. Seit jeher werden Objekte, die nicht den gewünschten wirtschaftlichen Erfolg haben, von Banken und Versicherungen an die eigenen Immobilienfonds verkauft. Der ahnungslose Anleger hat also immer schon ein vermeintlich sicheres Investment gekauft. Dieses hat sich jedoch als Müllhalde von Banken und Versicherungen entpuppt.

Übrigens verhält es sich bei geschlossenen Immobilienfonds ähnlich. Der große Unterschied liegt darin, dass bis zum ersten Juli 2013 praktisch jeder so ein Produkt auflegen und verkaufen konnte. Ein mahnendes Beispiel ist der Aufbau Ost, der mit hohen steuerlichen Abschreibungen gefördert wurde. Dies sollte der ehemaligen DDR wirtschaftlich auf die Sprünge helfen und dem Immobilien-Investor Steuergeschenke bescheren. Es wurde also gebaut, was Mensch und Maschinen in der Lage waren zu bauen und zu Höchstpreisen verkauft. Die wirtschaftliche Rentabilität schien kaum jemanden zu interessieren. Die „Gier frisst Hirn“-Fraktion der Bauträger, Verkäufer, Banken und Notare verkauften, was das Zeug hielt und sehr viele Anleger haben hier große Geldsummen verloren. Der Aufbau Ost ging also für den Privatanleger gründlich in die Hosen. Es gibt nur wenig Anleger, die damit nachweislich Geld verdient haben.